全国で抱える「空き家問題」

急がれる空き家対策

外壁が剥がれ、今にも崩れ落ちそうな木造住宅の付近で子供達が遊び、放火による火災も頻発。夜には怪しげな人間が出入りし、近隣の住民に不安が膨れ上がる。

今、全国で急増する空き家が大きな社会問題になっています。

5年ごとに行われる総務省の調査よる最新の平成25年10月1日時点で住宅総数6063万個に対し総世帯数5210万世帯。全国で約820万戸の空き家(空き家率は約13.5%)を抱えていると試算されています。

これには、過去の空き家の傾向に加えて少子高齢化の進行や人口移動の変化により共同住宅の空き家の増加の比率が増え顕著になってきています。平成5年の同調査で空き家数は448万戸であったものが、平成25年、この20年間で820万戸と約2倍近く上昇となり今も尚上昇の一途を辿っている状況にあります。

空き家率の増加は、防犯をはじめとする居住環境の著しい低下をもたらす一方、上下水道などのインフラ整備やゴミ収集などの行政サービスの効率を悪化させるなど、自治体の財政逼迫の大きな要因になることも指摘されています。

しかし、難航する所有者捜し、解体しないほうが得をする税制など、空き家対策には難題が山積しているのが現状です。

空き家が秘める可能性

一方、空き家は地域再生の切り札になる可能性も秘めています。街の中心市地に空き家が集中するエリアを抱える島根県松江市では、コンパクト化をキーワードに、空き家問題を逆手に取った町づくりをスタート。建築基準法を満たしておらず、取り壊すと新たな住宅は建築できない空き家エリアを再開発する業者に対し、複数の空き家を取り壊し、法律の基準を満たした道路を新たに整備するなどの支援を始めています。

また、全国の空き家の中には、文化財としての価値が高いものや、田舎暮らしを希望する人たちの移住先の受け皿になるなど、地域活性化に繋がる可能性も秘めたものも多く存在しています。

特定空家判断基準と是正措置ガイドライン

空き家対策特別措置法が2015年5月26日、全面施行されました。自治体の権限が法的に位置付けられ、空き家対策が本格的にスタートします。

倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家(「特定空家」)の所有者に対して、市町村が撤去や修繕を勧告・命令できることになりました。勧告を受けると固定資産税の優遇を受けられなくなります。また、命令に違反したら50万円以下の過料に処せられ、強制撤去も可能となりました。

この「空き家対策特別措置法」の全面施行にともない、国土交通省は、「特定空家」の判断基準や「特定空家」に対する措置の手続きについて、市町村向け指針(ガイドライン)を定めました。

なお、ガイドラインは、市町村が特定空き家と判断し是正措置を講じる際の「一般的な考え方を示すもの」とされています。そのため、特定空き家の実際の指定や是正措置にあたっては、それぞれの地域の実情に応じて、市町村が判断規準や手続きを定めることになります。それでは、ガイドラインのポイント見てみましょう。

特定空き家に対する措置のポイントは次の通りです。

市町村に立ち入り調査権を付与

特定空き家と判断すべきかどうか調べるため、市町村に立ち入り調査の権限が与えられました。空き家の所有者が立ち入り調査を拒めば、20万円以下の過料が科せられます。

撤去や修繕など指導・勧告・命令

特定空家と判断されると、市町村長は、その所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう、①助言または指導、②勧告、③命令することができます(第14条第1項~3項)。この順に3段階で是正措置が実施されます。

なお、空き家対策特別措置法施行前に、市町村が同様の目的・趣旨の空家の適正管理に関する条例を定めているところもあります。その条例で、適切な管理が行われていない空き家に対する措置として、指導・勧告をすることなく、いきなり命令を行うことを規定している場合、慎重な手続を踏むこととした法の趣旨に反するため、その条例の命令に関する規定は無効となることが、ガイドラインで示されています。

固定資産税の住宅用地特例から除外

特定空き家と判断され、撤去・修繕など指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。勧告を受けると、固定資産税などの住宅用地特例から除外されます。2016年度分から特例の対象外となります。

固定資産税の住宅用地特例は、家屋があれば土地の固定資産税を更地の場合よりも最大6分の1に優遇する措置です。特定空き家として勧告を受けると住宅用地特例の対象外となり、固定資産税などが最大6倍にまで跳ね上がることになります。

なお、所有者が、勧告または命令の内容を実施し、その勧告または命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、再び特例が適用されます。

命令に従わなければ50万円以下の過料、強制撤去

勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。命令に従わなければ、50万円以下の過料を科せられます。また、市町村が強制的に撤去するなど行政代執行が可能となっています。費用は所有者から徴収されます。

命令が出された特定空き家には、その旨の標識が立つことになります。

特定空き家とは

市町村から指導・勧告・命令を受けることになる空き家が「特定空き家」です。空き家対策特別措置法では、次のどれかに該当する空き家を「特定空家」と定義しています(第2条2項)。

  • 1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • 4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
一般的な空き家の判断基準については基本指針で示されています。

ガイドラインでは、市町村が特定空き家と判断し、是正措置を講じるには、その空き家が上記1~4の状態にあるかどうか、加えて、周辺に及ぼす悪影響の程度を判断する必要があるとしています。

ガイドラインは慎重な対応を求めている

ガイドラインでは、特定空き家は「将来の蓋然性を含む概念であり、必ずしも定量的な基準により一律に判断することはなじまない」としています。事項を示すとともに、法第7条に定める協議会において学識経験者等の意見も聞くなどして、「総合的に判断されるべきもの」と慎重な対応を求めています。

協議会は、市町村長、地域住民、市町村の議会の議員、法務、不動産、建築、福祉、文化等に関する学識経験者、その他の市町村長が必要と認める者をもって構成するとされています(第7条2項)。

「空き家の状態」と「周辺への影響の程度」の両面から判断

その「空き家」が「特定空き家」と認められるかどうかは、①空き家の状態、②周辺への影響の程度、の両面から判断されることになります。

特定空き家判断の参考規準

「おそれのある状態」については、「そのまま放置した場合の悪影響が社会通念上予見可能な状態を指すものであって、実現性に乏しい可能性まで含む概念ではないことに留意」するよう注意喚起しています。空き家対策特別措置法で定めている「特定空家」の4つの状態について、ガイドラインでは次のように示されています。

倒壊など危険となるおそれのある状態

「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」として、部材の破損や基礎の不動沈下などによる建築物の著しい傾斜、基礎と土台の破損・変形・腐朽など建築物の構造耐力上主要な部分の損傷、屋根や外壁などの脱落・飛散のおそれ、擁壁の老朽化などが例示されています。

衛生上有害となるおそれのある状態

「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」として、建築物が破損し石綿が飛散する可能性、浄化槽の破損による臭気の発生、ごみの放置・不法投棄による臭気の発生やネズミ、ハエ、蚊の発生などが例示されています。

景観を損なっている状態

「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」として、景観法にもとづき策定した景観計画や都市計画に著しく適合しない状態になっている、屋根や外壁が外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている、多数の窓ガラスが割れたまま放置されている状態などが例示されています。

生活環境の保全上不適切な状態

「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」として、立木の腐朽・倒壊・枝折れ、立木の枝が近隣の道路にはみ出し通行を妨げている、動物が棲みつくことによる周辺への影響、不特定の者が容易に侵入できる状態などが例示されています。

周辺へ悪影響の及ぼす程度

空き家そのものの状態とともに、周辺の建築物や通行人などが被害を受ける状況にあるかどうかということも特定空き家として指定する上での判断規準となります。

例えば、倒壊のおそれのある空き家が狭小な敷地の密集市街地に位置している場合や、通行量の多い主要な道路の沿道に位置している場合は、倒壊した場合に、隣接する建築物や通行人に被害が及びやすく、特定空き家として措置を講ずる必要性が高くなるとされています。

その際、その悪影響の程度が社会通念上許容される範囲を超えるか否か、また切迫性が高いか否かにより判断されることになります。

例えば、老朽化した空き家が、大雪や台風等の影響を受けやすい地域に位置する場合は、特定空き家として措置を講ずる必要性が高くなるとされています。

プロジェクト概要

Project Overview

当プロジェクトは、建築や不動産などのプロフェッショナルをNPO法人として組織化。喫緊の課題として注目が高まる全国の空き家問題にプロの視点で取り組み、危険な廃屋の撤去や価値ある空き家の再生など、地域活性化を手助けする社会貢献を試みたいと考えています。

情報のとりまとめ

Summarize

空き家の所有者、権利者の特定におけるハザードマップを所有する唯一の機関である行政と連携して全国規模の情報を整理、円滑で円満な業務遂行を図ります。

行政との架け橋

Connect

各所情報をもとに、空き家の所有者に対して最善のアドバイスを行う一方、行政に対して助成や補助など協力を要請するなど、活動全体の円滑化を進めます。

外郭事業による活動

Cooperation

本プロジェクトのNPO活動は全国レベルで遂行を目的としており、各都道府県支部における参加会員の事業斡旋を行い、同時に地元事業の支援、協力も行います。

家屋、地域の再生

reclamation

リセール、解体、リフォーム、区画の正確化、登記など、家屋及び地域の再生に欠かせない煩雑な事務手続きなどのトータルなプロフェッショナルサポートを致します。

活動実績

Results of Activities

組織概要

Introducing Organization

組織名

特定非営利活動法人 空き家危険家屋問題解決プロジェクト
(27生都地特第327号)

活動趣旨

『総ての再生を』 全国に繋げる壮大なプロジェクトとして。

経済成長の影に埋れ行く過去の遺産…。役目を終えた建築物や構造物は、(特定の役割.遺産など目的を果たさないモノは、)打ち捨てられ、その地域に暗い影を落とす。それを放置することは、社会、経済にかくも危険な事である。当プロジェクトでは、この危険な建築物を何らかの形による再生させることを目的とし、所有者はもとより、実行者、果ては近隣の地域経済の活性化を目指す社会貢献性の極めて高いプロ集団として組織するものです。

設 立

2015年7月

定 款

年次報告

所在地

【 東京本部 】
〒113-0034 東京都文京区湯島1-9-10-405
TEL 03-5615-8342 / FAX 03-5615-8365

【 沼津支部 】
〒411-0059 静岡県沼津市若葉町22-8

【 三島・函南支部 】
〒419-0123 静岡県田方郡函南町間宮353-5

【 富士・富士宮支部 】
〒416-0909 静岡県富士市松岡1805-24

【 横浜支部 】
〒241-0814 神奈川県横浜市旭区中沢3-26-17

【 伊豆の国支部 】
〒410-2114 静岡県伊豆の国市南條27

【 伊豆支部 】
〒410-2509 静岡県伊豆市梅木488-3

【 静岡県統括お問い合わせ 】
TEL 055-956-4953 / FAX 055-956-0836

役 員

理事長 : 山田 佳範

副理事長 : 川鍋 義雄

理事 : 石川 和男 (NPO法人社会保障経済研究所 代表理事)

理事 : 長島 恵利子

理事 : 仲川 能成

理事 : 溝田 ゆか

理事 : 山口 克己

理事 : 秋山 英紀

理事 : 横尾 益之

監事 : 菅原 隆彦

監事 : 岩本 吉弘

関連サイト

サービス

Service

NPO法人空き家危険家屋問題解決プロジェクトでは、空き家の管理サービスをスタートいたします。

当NPOでは2012年(平成24年)4月から理事長、副理事長が空き家問題について、今後大きな社会問題になっていくのではないかと考え、歯止めを掛ける事業をやるべきだとの話からNPOの設立準備を始めました。

2012年当時は空き家を課題にしたNPOは、広島県に一つの法人が活動しておりました、当NPOとは根は同じなのですが幹と葉の所では全くの別物でありました。

景観保護や有効活用では通じるものがありましたが、危険な状態の空き家はどうするのか、有効活用ができない周りに迷惑の掛かる打ち捨てられた空き家はどうなるのか?陽と陰両面から解決しなければ意味がないのではないかと考え当プロジェクトを組織しました。

また手を加えれば住める空き家は迷惑の掛からない空き物件であります、その様な物件に所有者が遠く離れたり、高齢で自由が利かず手入れが出来ないなど、家が傷むに任せてしまい、手がつけれなくなってしまう前に、ブレーキを掛け、危険な状態にならない様に、管理をし又は有効活用ができるまでリフォームなどを施し再生させる活動を始めなければと考え、静岡県東部に於いて管理サービスが行える準備が整いましたので、空き家の管理サービスの申込みを受け付ける事となりました。

チラシ、ホームページ、また空き家の調査で東部地区を回っているNPOメンバーに直接声を掛けてください、また市役所等行政に対しましても橋渡しが可能ですので、空き家や相続でお悩み方、また空き家を利用したい方、ご連絡をお待ちしております。

管理サービス(標準的管理)

管理内容
外部
塗装、ひび割れ、カビ、鉄部さび、木部損傷
換気通風
全部の窓解放、押入れ解放
清掃
室内の掃き掃除
通水
蛇口各所の通水、水抜
冬期12月〜3月
積雪確認
雨漏り
室内の雨漏りの有無
竹木庭木
剪定除草の要否(見積り後)
ポスト確認
仕分け重要性書類転送
近隣確認
苦情など
有事後見回り
台風、豪雪、火災、地震後の点検
料金

月1回 5,000円/月2回 8,000円

※協賛(加盟)を頂いている企業様からサービス提供をさせていただきます。

※標準的管理以外は見積り後になります。

メンテナンス修繕見積もり

コンクリート
玄関土間、テラス等の構造耐力上主要部分以外(ひび割れ、爆裂、沈下、隆起)
木部分
床、壁、階段(著しい反り、すきま、割れ)
ガラス
窓ガラス、天窓ガラス
タイル 左官
壁、風呂場、(モルタル剥離、割れ、亀裂)
塗装
白化、白亜化、はがれ、亀裂
屋根 屋根瓦
屋根ふき材のずれ、浮き、変形、破損
内部防水
浴室、流し台の穴埋めシール打ち替え
電気工事
電気工事士による専門部分
外部防水
屋上、ベランダ、テラス等補修、防水
雑工事
雨どい、物置小屋、床下、シロアリ、サッシ網戸

以上のメンテナンス及び工事補修は専門のスタッフが行いますが既に空き家になってかなりの長時間が経過し家屋等の傷みや損壊が激しい箇所についての保証期間や工事自体が行えない場合があります。

お気軽にご連絡ください

Twtter

私達、NPO団体『空き家危険家屋問題解決プロジェクト』では、共に活動していく協力者を常時募集しています。お問い合わせ、会員申込みなどお気軽にご連絡ください。

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